消息 不动产登记 杜绝“一房多卖” 目前正在征求社会意见的《＜物权法＞（草案）》（以下简称《草案》），成为社会各界热议的一个话题。尤其是《草案》中关于一项不动产登记制度的提出，更是赚足了社会上关注的眼球。 据《草案》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。也就是说，不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产就不能进行变更、转让等交易行为。 此外，在不动产登记制度中，还提出了“异议登记”“预告登记”等创新内容，这些内容对于房屋等不动产的交易来说，能够起到公示、告知等作用，很大程度上避免了房屋“一女多嫁”的现象出现。 解读 不动产登记仍需完善 关键词1：统一登记 草案规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 观点：实行起来较难 在采访过程中，开发商对这一款项普遍持保留态度。他们认为，该制度执行起来较为困难。因为现在登记机关很多，除了厦门、上海等地房、地是合在一起的，多数城市房、地还是分开的，福州也是。那么，到底该由谁来统一登记，是到房管部门还是到土地部门，或者是到一个新的部门进行登记？要理顺这些关系本身就不容易了，执行起来就更难。 关键词2：异议登记 草案规定：利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。 观点：明确利害关系人 律房网首席律师张建新认为，异议登记有利于利害关系人及时主张权益，并保障自己的权益不被侵犯。但该制度也存在一些不足，例如，要进行异议登记须经“权利人书面同意”，这在实际操作过程中是不可能的。而现阶段，法院还没有异议登记这套程序，怎样向法院申请异议登记，这也是个空白，需要其他法律加以配套、衔接。 另外，到底哪些人享有提出权属异议的权利，会不会出现虚假异议？因此，他认为应明确利害关系人到底是哪些人，放宽提出异议登记的条件，并对法院不予受理或裁定时限等做进一步完善。 关键词3：更正登记 草案规定：利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产做出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。 观点：由谁更正应斟酌 发现记载有误了，自然要进行更正。然而，《草案》中“有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”的这一款项，却引起业内人士的另一个隐忧。 福州中榕信地产公司办公室副主任张翔认为，登记机构没有权力进行更正，要更正应该法院才有权力。登记机构作为行政机关，不能介入，否则就成为准司法机关，不利于法律的严肃性。 可是，如果登记机构不能直接进行更正，一些工作上的小误差，如工作人员录入过程中误把当事人性别输入错误，也要通过法院才能进行更正，既费时又费力。为此，张建新律师认为，需要进一步明确登记机关进行更正程序的规定和范围。如果仅仅是因为数据有错等一般内容，可凭合同等证据由登记机构直接改；如果涉及产权归属、土地性质等大问题的更正时，登记机构就不能说改就改，要有一定的程序。 关键词4：预告登记 草案规定：当事人约定买卖期房或转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。 观点：完善限制条件 福建省政法干部学院法学部副主任仇心和认为，预告登记制度可以有效抑制开发商一房多售。特别是在签订商品房预售合同后，为了防止开发商将房子又卖给其他业主，业主及时申请预告登记后，不仅对购房者有利，也能够保护银行的利益，对其他购房者也有利。因为如果该套房子已经被登记了，其他人就可以查阅了解，避免上当受骗。 同时，他指出，现在房屋预售很多采取按揭贷款支付方式，这期间很少有购房者支付一半以上价款的，而且要得到“债务人（开发商）书面同意”也较难。因此，他建议对预告登记的限制条件做进一步完善。 关键词5：登记失效 草案规定：预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。 观点：登记失效不合理 根据一些开发商反映，当开发商做好产权总登记后，有些业主往往不去办理个人的产权登记，以至于开发商为业主办理按揭贷款提供阶段性担保时所交付给银行的担保金无法取回，给开发商带来了一定的资金压力。 对此，福建正祥置业公司经营部经理吴我林认为，《草案》中规定了购房者申请产权登记的时限，表明现已重视到了市场上的这一现状。但同时该规定对未按时申请登记的后果——“预告登记失效”以及“债务人有权申请注销预告”的款项，却并没有任何现实意义。难道购房者没及时申请该房子就不属于他，或者开发商就能将房子再卖吗？ 因此，他认为，这一问题的症结关键还在于银行方面，银行在对保证金的处理方式上应该有所改变。另外，他指出在实际操作过程中，可以通过一些途径来解决。例如尽快给业主开购房发票，让业主可以办理产权。如果业主迟迟不办理，就有可能要支付一笔滞纳金来制约。 分析 不动产登记ＶＳ合同登记备案 而在这之前，福州市为了预防“一女多嫁”的现象出现，在今年６月份就启动了一项合同登记备案制度。通过备案制度，购房者就可以及时了解到所购房子的备案情况。那么，已经有了合同登记备案制度，为什么还要挖空心思去搞不动产登记制度，不是多此一举吗？ 其实，这两者是不相矛盾的。律房网首席律师张建新指出，合同登记备案制度与不动产登记制度，在性质上尤其是登记主体等方面存在区别。同时，由于登记主体的不同，也使购房者权益的保障有着不同的表现。 张律师告诉记者，合同登记备案制度强调的是，对合同即债权起到一种鉴证作用，并不具有强制力，也不影响合同的效力。而不动产登记制度则使债权物权化，达到对抗第三人的目的。也就是说，当购房者已经登记了其房屋所有权，开发商不经购房者的同意，就不具有处分权。 在登记主体上，合同登记备案制度中约定的是由“开发商”申请登记备案，而不动产登记制度强调的则是由“购房人”进行不动产登记。由“购房人”进行登记更有利于保障购房人自身的权益，可以避免由“开发商”申请带来的一些弊端。 张律师举了一个案例：去年５月，购房者陈先生买了一套商品房，并与开发商签订了《商品房买卖合同》。此后，该开发商以办理登记备案为由，把合同收走。实际上，由于房价上涨速度飞快，该开发商后悔当初定价太低，于是根本就没有将《合同》进行备案。反而电话告知陈先生应追加购房款，否则有权将该套房子卖给他人。而此时陈先生并没有合同作为凭证，只好按照开发商的要求“乖乖”把钱补齐了。张律师说，正是由于由开发商作为登记主体去办理登记，才使得有些不法开发商利用该内容收回合同，或以此变相“一房多售”，或拖延登记时间，或篡改合同内容等，容易给购房者的合法权益带来伤害。 因此，张律师认为，即使实施了合同备案制度后的今天，进一步完善不动产登记制度也是很有积极意义的，可确保购房者的合法权益不受侵害。