过去市民在办理二手房交易时，房屋按揭贷款的转移与过户一直是头痛的问题。转按揭业务正是在这样一种状况下呼之欲出，但很长一段时间，转按揭大多采取了封闭操作的方式。随着二手房市场的不断升温，二手房成交量的不断增加以及政策对房地产市场的影响，转按揭也逐渐从过去的封闭经营逐渐透明和公开化，并成为或逐渐成为深圳各大商业银行的主营业务，转按揭因此也备受关注。尽管二手房是 个香饽饽，但和任何信贷一样，二手房按揭也存在相应风险。 银行纷纷推出“转按揭” 转按揭业务是国外发达国家和港、澳、台地区普遍采用的一项购房贷款业务，其实质是已购房产的借款人主体变更。购房人未还清住房贷款时，可以卖出房屋，买入者可向银行申请二手房购房贷款。 据悉，建设银行下属分行早在2000年就已开展了“转按揭业务”，现在北京、上海、广州、南京等国内多个城市都已开办了此项业务。在深圳，转按揭不仅开办较早，更是被各大商业银行作为重要经营项目，部分商业银行还将转按揭作为今后银行业务发展的重点项目来加以开发经营，因此，各银行特别是四大商业银行对转按揭也相继制定了一系列的规章和管理办法。8月15日，记者致电中行深圳分行信贷消费处有关工作人员，得知中行在“转按揭”业务在整个购房消费信贷业务中，占有不少的比例，这位不愿透露姓名的工作人员说，现在“转按揭”业务越来越大，随着二手房交易量的不断上升，中行目前已经把“转按揭”作为今后工作的一个重点。招行、工行等商业银行的有关人员也表示类似看法。 为什么银行纷纷扎堆二手房？某房地产中介老总说，与银行之间的合作，不少中介经历了从“求银行”到“被银行求”的过程，其中除了国内银行，还有外资银行和外资金融服务机构，而形成这种变化的主要原因在于二手房的市场前景和国家政策的推动。 首先，二手房按揭市场非常大。深圳二手房交易量已经连续三年超过35%，去年，深圳二手房交易量达到680多万平方米，今年上半年，深圳二手房交易量为422万平方米，较去年同期上涨了30%，再加上一手房成交量以及存量房和商业用房按揭及抵押消费的贷款量，深圳与二手房相关的贷款总量非常可观，业内人士保守预测，二手房贷款(转按揭)一年就可达到200亿元。 其次，国家和央行的政策调整是促使各商业银行纷纷转向二手房按揭的直接因素。车贷风险的剧增、一手房市场发展空间的越来越小，使得银行需要寻找更好的信贷出口，二手房按揭成为急寻贷款业务的银行心中“淌着蜜的地方”。目前，深圳各银行在二手房按揭市场的比拼，大多采用短兵相接的方式，在营销手法上也多采用“你有我有全都有”模式。所以借款人所关心的贷款年限、贷款成数、还款方式、放贷时间等问题就成了各银行展开激烈搏杀的武器。 据了解，大多数银行的贷款年限都放宽到了25年甚至30年，贷款成数也由原来的70%提高到80%，在批贷时间上也基本上都是5-7天。而在操作模式上，各家银行略有不同，有些直接和房屋中介公司合作，由中介担保，属于决胜终端型，其效果最好。有些是和一些担保公司合作，组合成一个贷款担保联合体，然后再向房屋中介的客户提供贷款服务，属于直客型。还有的无需担保的，贷款在作完抵押登记后才发放，属于散兵游勇型。银行为了抢到二手房按揭这个香饽饽，竞争已趋白热化。 “跨行转按揭”突破死结 原来二手房交易的“转按揭”业务只能在同一银行进行，也就是上家在哪家银行抵押贷款，下家接手时也要在同一银行办理贷款，从而限制了购房者自由选择银行贷款的权利。由于买房人在申请贷款买房的时候，大多选用开发商阶段性担保加抵押的方式?即买房人在办完产权证后，还款期间，产权是抵押给银行的。如果有人想通过贷款的方式向原购房者购买房屋，购买人就必须向贷款银行出具相关产权证明，这样银行才能向他发放贷款，而原购房者只有付清了全部贷款，才能拿到产权证明。这种状况使得目前购买二手房的客户对跨银行“转按揭”需求的呼声越来越高，换句话说，二手房贷款跨银行交易已成为实际成交的一大“瓶颈”，形成了一个“死结”，因而制约了二手房市场的进一步发展。 而跨银行“转按揭”业务，是指在不同银行之间进行的“转按揭”业务，二手房购买者在选择银行进行贷款时，这家银行既可以与上家的贷款银行是同一家，也可以是不同的银行，大大拓宽了客户的选择面，二手房贷款因此也更方便了。 业内人士分析指出，跨银行“转按揭”业务的推出，有利于房产中介公司扩大业务成交量，推动本市二手房市场的进一步发展；另一方面，购房者也可以通过跨银行“转按揭”来实现自己的最大利益，选择自己信任的银行贷款购房。其次，跨银行“转按揭”走出了一条二手房交易的贷款新路，从长远来看，今后一旦贷款利率市场化，购房者为追求利益最大化，会“精打细算”挑选银行，“转按揭”业务量也将猛增。为吸引广大客户在购房时选择自己的银行贷款，银行方面的服务态度、方便程度将直接决定客户最终选择的是谁。 转按揭回避了成交风险 尽管二手房是个香饽饽，但和任何信贷一样，二手房按揭也存在相应风险。和其他抵押贷款一样，二手房按揭也具有借款人的资信风险和抵押物的价值风险，除此以外，二手房按揭还存在一种程序性风险。这种程序性风险主要来自两个方面，一是二手房极其复杂的权属关系和交易流程，这会直接导致交易不能顺利进行，抵押物不具有抵押可能；二是交易过程中的恶意，如果控制不力，交易双方完全可以串通进行骗贷或超贷。银行和有实力有信誉的中介合作是控制程序性风险和抵押物的价值风险的关键。 其原因在于二手房的转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处，在于普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但是在转按揭业务中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。所以二手房的转按揭贷款业务只有选择正规大型的房屋中介才能完成。这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系，并且在转按揭交易中能够帮助业主、客户及银行三方面避免可能发生的各种风险，起到很好的协调和保证作用。 但在二手房交易中，一些人并未采用转按揭这种“保险”的方式，导致了一种交易风险。因为银行向购房人放贷必须要有房产抵押，它要求房产先过户。也就是说房主由上家之名变成了下家之名。这对于上家来说就将有一段无凭无据的“危险期”。 南山区的刘先生在2003年年底用按揭贷款方式买了一套商品房。之后，刘先生又以高出原价20%的价格将该房转让给了马先生。但双方没有采用转按揭的形式，而是通过中介公司达成了一项协议，即马先生将30%的首期款交给中介公司托管；王先生向贷款银行偿还剩余贷款，并注销其产权证；中介公司收到托管款项后，为买卖双方办理房地产权证的变更手续；马先生再向银行申请总房款70%的贷款，并付给刘先生。但向银行申请了70%贷款后的马先生不久前却突然消失了，刘先生和中介公司这才如梦初醒，发觉被骗了。 对此，广东深鹏律师事务所李永修律师认为，刘先生发觉上当受骗，是因为放松了警惕，见到30%的首期款就以为交易程序没问题了，特别是很快就办理了过户手续并单独让买主去银行贷款，殊不知自己痛失的是“大头”。对于二手房交易涉及到买家再按揭问题，建议尽量采用银行转按揭的形式，如果无法采用转按揭，双方必须委托银行将贷款发放到卖方的账户上或委托银行的资金监管帐户，尽可能有专业的房产律师和中介公司参与。