有关“房屋银行”的新闻一直是房地产二、三级市场关注的焦点。这一从贵州“克隆”到全国的房屋租赁模式在过去的一段时间着实引起了许多人关注。近日福州某房产代理公司开始在榕城推广“房屋银行”这种模式。当“房屋银行”经历了从无到有、大起大落的时候，这一新业务模式在福州能否推行成功？

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房子也能“存银行”？

    多年前就已经在贵州闹腾得风生水起的“房屋银行”进入榕城有些姗姗来迟。近日，福州房地产二、三级市场随着“房屋银行”这一模式的到来激起反响。推出此项业务的是一家“貌不惊人”的房产代理公司，公司总经理翁书国表示，“从某种意义上说，是市场需求催生了‘房屋银行’业务的开展，租赁市场客观上要求更快捷、更多元的租赁服务。公司自推出这项业务以来，市场反响相当热烈。”那么，“房屋银行”究竟是一种什么样的服务？

降低出租空置风险

    翁书国表示，通过“房屋银行”的运作，无论是出租方还是承租方都可以省却手续的麻烦，保证利润的最大化。“房屋银行”之所以称其为“银行”，是因为它的运作方式与一般意义上的银行相类似。一方面，老百姓就像去银行存钱一样，把手中空闲的房屋“存”入“房屋银行”，每月从“房屋银行”那里赚得“存房利息”（“房屋银行”付给存房者的房租）；另一方面，“房屋银行”再把吸纳来的房源“贷”给想租房的人，每月从租房者那里收取“贷房利息”（承租人付给“银行”的房租）。这样，只要房东把房屋“存”入“房屋银行”，在存房合同的保障下，都能及时收到每个月的租金，而且还能免去催要房租和管理房屋的烦恼，所以对业主堪称“零风险”；同时“房屋银行”对供求双方都不收取任何中介费用及差价，只要求业主一年出让４０天的房租（即合理的“空置期”）作为经营管理的收益，这对承租人而言，不需任何费用就可以租到房子，省掉一笔中介费。

简化房屋出租手续

    记者了解到，到“房屋银行”办理存房手续非常简单，客户只需带上身份证、房产证等有效证明，将出租的房子“存”入“房屋银行”，公司将会根据房屋的面积、户型、楼层、地理位置、使用年限、周边环境、室内装修、辅助设施及市场情况等指标，评估房屋出租价格，经业主认可后，即可签订存房合同。房主存房后，房屋的管理和租赁由“房屋银行”全权负责，租金不用客户向承租户直接收取，而由“房屋银行”代收并按期划到房主开立的账户上。

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“房屋银行”带来四大悬念

    尽管“房屋银行”在操作和市场反响上有种种好处，但是福州的房产中介公司此前却鲜有涉足，福州二、三级房产市场始终波澜不惊。记者了解到，实际上“房屋银行”运作的背后也存在一定风险。

悬念一：政策风险

     ２００３年，由于“房屋银行”业务的名称与《中华人民共和国商业银行法》有些许抵触（第十一条规定，未经中国人民银行批准，任何单位不得在名称中使用“银行”字样），政府有关部门曾对“房屋银行”业务进行大力整顿，要求“房屋银行”名称不得使用，于是外地许多原本已经开设“房屋银行”业务的中介代理公司不得不改头换面才能继续经营。由于“房屋银行”没有专门的法律保障，运作如果不规范、措施不得力、应对不得法，那它面临的不光是风险问题。

悬念二：水土不服？

   采访中，许多业内人士认为，“房屋银行”这种模式本身值得探讨，在外地虽然有不少成功的例子，但是失败的也不少，可以说是一棵树结了两种果。要避免“房屋银行”水土不服，必须练好企业自身“内功”。同时，政府也必须根据市场出现的新运营模式及时完善相应的监管机制。

    “房屋银行”发展的关键在于中介公司行业素质的高低与服务水平的好坏，能否在现有基础上提供附加服务，升级服务品质；权责分明，减少纠纷，吸引客户上门；把握市场房价，提供更多优惠；行业自律，并尽快出台相关法律法规。在具体操作上，首先，中介企业以何种价位收进租赁市场的房源，精确度要非常高。如果仅在数量上有所提高，对租赁的价位没有准确的把握度，房屋在短期内没有出租，公司就要承受很大的损失，这就需要很多了解市场和区位价格的成熟员工；其次，公司要有一套成熟的管理机制?熏对收房、向承租人推荐、配对、签约入住等各个环节进行统一高效的管理；并且，还要有大量的承租客户作基础，如果你收进来的房源有许多客户想租，这样就会缩短时间，赚取免租期。最后，在目前政府还没有出台相关监管机制的情况下，“房屋银行”要避免信用风险取信于客户，还要依靠自身的诚信意识，探索和建立对客户利益有保障的运营机制。

悬念三：经营风险

    操作“房屋银行”业务对中介本身的要求很高，按照“房屋银行”的运作模式，实际上中介承担了房屋空置的风险。因为“房屋银行”是不收客户双方中介费，也不能吃业主与客户之间差价的，它赚钱的唯一途径就是空置期。

    “房东存入的房子，‘房屋银行’要扣除每年４０天的租赁工作期，其他时间无论房屋租出与否，都要按期将双方约定好的租金划到客户的账号上。”也就是说，“房屋银行”在理想状态下，仅用一天就把房子出租，赚取的只是这一年一套房３９天的租金。如果对市场分析不准确或者信息不畅，存房租不出去，那样，“房屋银行”就可能赔钱。而尽快在第一时间把房源租出去，这对实力小的房产中介很难办到。因为这不仅需要占有大量的租赁市场资源，而且要有一定的资金实力作为保障。因此，许多中介在交易过程中无法有效地控制和承担风险，也无法解决交易中发生的麻烦和问题。这也是当“房屋银行”业务在外地开展得如火如荼时，榕城市场却始终观望的原因所在。

    对于目前“房屋银行”的经营情况，翁书国坦言，“目前该项业务开展以来，一直处于亏损阶段。而亏损还依旧坚持的理由是“做二手代理，最重要的是对市场上房源的把控，推出‘房屋银行’这项业务最大的好处就是可以扩大公司的品牌知名度，有效了解市场信息，从而可以抢占一部分房源”。 

悬念四：信用风险

    “房屋银行”一度在国内一些城市受到诟病和质疑，其原因在于实际操作中还存在信用风险。北京曾有一家“房屋银行”发生中介方卷款逃逸事件，震惊全国，而事实上，“房屋银行”的信用风险问题目前尚没有一个很好的解决办法。

    有业内人士对记者举例说，假设出租方将一套三房两厅的房子交给“房屋银行”，双方约定每月租金为１０００元，“房屋银行”按月向出租方支付租金，而如果个别非法中介蓄意要卷款逃逸的话，只需以每月５００元的低租金将房子出租，一次性收回一年的房租，这样，中介方只需付给出租方１０００元的租金，即可将其余５０００元租金卷走。当中介方积累了一定数量的房源之后，蓄意逃逸将会有惊人的利益。

    因此，有专家认为，“房屋银行”要真正保障出租方、承租方和中介方三方的合法权益，还需要政府出台相应的监管机制，例如参照二手房交易的办法，在银行建立租金监管账户，由银行按月拨付，监管租金安全。

□ 相关链接

厦门“房屋银行”已有３家

   把空房子“存”进“房屋银行”，不论租出与否，房主可稳稳地坐收租金。这样的“房屋银行”，厦门已经“花开”三朵。它们不仅自己做房屋租赁生意，还帮助房主做理财生意，可谓花样翻新。 

    事实证明，厦门非常适宜这种新的房屋租赁模式。在厦门需要租房过渡或者应急的人很多，包括商务往来频繁的港澳台人士、外地驻厦企业员工，还有起步阶段的工薪阶层。