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购买农民自建房须谨慎

                http://www.ok331.com  2005-1-26
金先生问:与家人到上海郊区探亲时,发现由于当地环境好、空气好,越来越多的城里人前来度假,还有的人直接向当地农民购买他们自建的房子,用作度假、投资,价钱也不贵,一幢只要10万元。不过,有人告诉我,这些农民的自建房是办不出房产证的,由此在购买过程中也发生过不少纠纷。那么,城市户口的购房者可以在郊区购买农民的自建房么?

  答:农民的住宅用房是在集体所有土地上建成的,其房屋转让的程序规定与我们平时的商品房转让以及划拨国有土地上的房屋转让不同。集体土地上建造的房屋转让,如是居住用房的,其受让人一般只能是房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人,受让范围一般局限于当地农村户口的农民。如果受让人超出上述范围,则应先行办理土地征用手续,将集体所有的土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。土地使用权的出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。因此,必须事先向当地政府土地主管部门征询能否征地的意见。往往一些城市户口的购房者在郊区向农民购买自建住宅用房后,因发现房屋所在的地块难以办理集体土地征用及出让手续而产生纠纷,对此购房者可要求对方退还购房款,因为房屋所在的集体土地未能办理征用,不能履行出让,双方签订的房屋买卖协议应属无效。

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