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金箍缠身 “老龄房”获贷款几率降低

                http://www.ok331.com  2005-1-27
新年伊始,多家中介突然收到了来自自己合作银行方面的通知,称为执行宏观政策、防范金融风险,将大大提高二手房放贷门槛。多数银行对交易房龄有了明确而严苛的规定,比如15年以上20年以下房龄的房屋只能贷到4-5成的款项;有的银行甚至拒绝批准上世纪90年代以前建成房屋的贷款。此举一出,中介和购房人叫苦声不断,因为目前市场的房源多数都是已购公房,而这些房屋大多房龄较长。
  银行急收二手房贷
  今年1月份的短短几个星期内,记者就从多家中介了解到,京城各大银行正在紧缩房贷,而一向属于鼓励拓展业务的二手房也难逃此劫,遭遇似乎更甚于新建商品房,就连和银行一向合作良好的各大知名中介以自身担保,也换不来银行的半句松口。
  首先是`月初,一家知名中介机构在全公司范围内转发了某银行的“精神”,在严格限制贷款人身份之余,特别要求业务员要向客户明确说明——贷款额度随房龄递减,比如5年内有可能贷到8成,10年内降为7成,15年以上则只能贷到5成以下甚至不能贷款。
  紧接着,金诚信经纪公司也接到了农行某支行的“通牒”,1990年以前建成的房屋一律停止发放二手房贷款。该公司总经理邱宏表示,这一纸限令对交易的影响很大,因为市场上七八成的房源都是上世纪90年代前后建成的,而购买二手房的群体多数收入偏低,此举可能意味着很多人只能被迫放弃自己合意的房子了。
  其实,受宏观调控和银监会严格控制风险、为房地产市场降温等“最高指示”的影响,从去年下半年起就已经有银行陆续对房屋二级市场念起了紧箍咒。有很多银行都悄然将二手房的8成贷款高限额度调低至7成,而贷款年限与房龄相加也不得超过35年。
  购房贷款需求强烈
  “链家”调查数据显示,2004年,其实将近70%-80%的购房人都希望通过银行贷款来完成二手房的投资置业;但是,由于二手房自身的一些特殊性(比如房龄问题、折旧问题、评估问题)以及金融机构的房贷紧缩,使得去年京城二手房成交客户中,只有将近35.88%的人通过银行贷款最终完成了投资置业。
  根据资料分析,在二手房各物业属性的购房贷款比例中,经济适用房的购房贷款比例最高,占二手经济适用房成交的57%,公房紧随其后,占到44.23%,商品房的购房贷款比例为35.44%,央产房的购房贷款比例最低,仅仅占到29.87%。由此我们可以看出,在房产投资置业中,购买经济适用房的投资者更需要通过贷款来完成置业,而从金融机构的角度上看,也显示出对真正房产置业者的一种政策支持。
  虽然,目前有的银行在二手房贷方面的“新规矩”还没有出台,有的购房人也能幸运地获得较高成数的贷款,但是紧缩号角显然已经响起,贷款购买二手房的前景显然并不乐观。
  购房人实借款不高
  对于银行的紧缩行为,很多中介和老百姓都表示不理解,因为购房人能够申请到的二手房贷款原本也不算高。
  根据“链家”提供的统计资料,我们可以看出,二手房的贷款金额在30万元以下的占到总贷款数的70.65%,而商品房的贷款金额在30万元以下的却只占到55%;另外,二手房的贷款额在60万元以上的仅仅占到2.7%,而商品房的贷款金额在60万以上的却占到了15%。
  由此可以说明两个问题,其一就是二手房的总价相对要低于商品房的总价;其二就是由于二手房的特殊性,在银行进行贷款评估时往往是评估价要明显低于成交价,这就决定了贷款额相对会偏低。
  银行紧缩对于购房人的影响,我们可以透过一个简单的例子看出。假如,一套1989年建成的房子成交价为35万,评估价30万,以前购房人能够贷到7成贷款,需要支付的总款项约为3成首付9万加上评估差额5万,再加税费等约2万,总计16万。
  而如果按照部分银行的新规定,即便能够贷到5成房贷,购房人需要筹集的金额将增至15万+5万+2万,总计22万元。相信,绝大多数二手房的购买者甚至是新房的购买者也没有多少能够一气拿出这么多钱。
  贷款成数六成最多
  据统计资料分析,去年本市二手房的贷款成数主要是7成和6成,占到总贷款数的70.09%,与商品房的73.55%基本相当;二手房的贷款成数在4成以下的占到3.7%,而商品房贷款成数在4成以下的仅仅1.5%。由此可以说明,在能够取得贷款资格的情况下,二手房的贷款成数与商品房的贷款成数相差并不会太大。不过,总体来看,二手房的低贷款成数要明显高于商品房的低贷款成数。
  百姓需要长线贷款
  在二手房的贷款年限占比分布图中可以看出,5年和10年的分别占到15%和30%,而这一比例要明显高于商品房的5%和15%。这主要是因为贷款年限越短,购房者短期承受的还款压力就越大,而商品房相对二手房来说总价要明显偏高,从而决定了商品房的贷款年限肯定会较二手房长;另外,由于二手房的潜在风险要大于商品房,银行也更愿意延长商品房的贷款年限。
来源 福州工商时报

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