最近，众多媒体对北京首例个人集资建房给予了广泛关注，一些媒体和公众希望这种模式能够在当今过高的房价中杀出一条血路，而发起人于凌罡先生为首例个人集资建房树起的高高飘扬的旗帜也是超低价。据测算，个人集资建房最终价格约为开发商同地段、同类项目市场价格的60%左右，甚至更低。

    其实，中国的房地产市场有一个梯级发展的清晰轨迹：在农村和广大小城镇，基本上都是个人建房，县级以下的小城镇，除非特别发达的江浙沿海等地区，房地产的市场化程度很低，由专业房地产商供应的商品房只是个人建房的补充。

    市级以上城市特别是特大城市，这个局面迅速被扭转，除了极少数郊区还有个人建房外，绝大部分住宅由专业房地产商提供。越大的城市，房地产的市场化程度越高。

    而不论是乡镇、小城镇还是大中城市，历史上还有单位公房和单位集资建房两种模式为居民提供住宅。但是，随着住房制度改革和实物分房制度的终结，单位模式的分房和集资房也大都出现某种衰败迹象。随着单位全包式的房屋维护、保养制度的停止，许多这一类型的房屋普遍和周边房屋有了明显反差，陈旧和缺乏保修的痕迹一览无余。

    从这个轨迹中我们可以看到，房地产发展的基本方向，是专业化和市场化。个人集资建房可以成为市场的一小部分但绝不可能成为主流部分，更不能指望它能从高房价中杀出一条低价的血路。

    市场有一个普遍的规律：越是专业化规模化的生产，成本越低。房地产市场也一样。在大中城市，个人集资建房之所以到今天才被“发现”，除了地价高之外，一个更为根本的原因是：除了地价、造价等成本之外，个人集资建房还要额外地付出不确定的时间成本和机会成本。相对于专业房地产商提供的商品房，个人集资建房可以节约的成本主要表现在广告费和利润两大块，但他们却要付出难以确定的各种时间和机会成本，这部分成本可能非常高昂，对于一些人来说，甚至有可能高于被节约下来的广告费和地产商利润。这还不计算房地产商规模采购可以节约的大量成本。


    具体的时间和机会成本至少有以下几个方面：

    首先，找到志同道合的集资建房者需要巨额信息成本。作为京城首例，于凌罡集资的信息成本被大大节约了，因为众多媒体的追捧和报道为他（严格来说是为全体集资者，因为于凌罡个人并不从集资建房中谋利，他只是一个发起人）大大节约了广告费。但是今后的集资建房者未必有这么幸运。

    第二步，就算找到了，300人，或者500人，那么在哪里找地块呢？设计什么样的户型和外部结构呢？用什么材料？等等。这300人或者500人从此开始了旷日持久的谈判、讨论。一家两口子为着一套房子的装修尚且常常搞得夫妻吵架甚至必须有其中一方做主另一方干脆做甩手掌柜，你想想这300或500人谈判会是一种什么结果吧！

    就算这一切都挺过去，可以入住了。万一哪一家房屋某个地方出了问题，谁来修？谁出钱？万一之中的万一，如果修不好，你能退房吗？退给谁？

    作为公民权利，政府对个人集资建房不应该采取禁止的态度，它的存亡，应该由市场自行解决。但是媒体和公众，不要对它寄予太高的希望。降低房地产价格，让普通老百姓居者有其屋，必须从别的地方想办法。(童大焕)